SOCIMIs, Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Fondos de Inversión Inmobiliaria se han convertido en el mejor catalizador para la llegada de inversores institucionales al mercado inmobiliario español. Javier Mendoza, Director General de Valtecsa, consultora especializada en valoración y asesoramiento a sociedades inmobiliarias, analiza las ventajas fiscales de las diferentes fórmulas de inversión colectiva.
SOCIMIs, SII y FII, ¿qué diferencias existen entre cada una de ellas?
A grandes rasgos, los tres vehículos son la herramienta más utilizada cuando se buscan dos circunstancias: las ventajas fiscales y la inversión indirecta por parte de inversores, y la capacidad de crecimiento y financiación dinámica por parte de los gestores. En lo que respecta a las diferencias entre ellas, destacaría sobre todo el perfil y tamaño idóneo para cada vehículo. Las SOCIMIs tienen un perfil más adaptado al mid market y las otras dos están más enfocadas a tamaños más elevados. Así, mientras que las SII y los FII requieren una inversión mínima de €9M, las SOCIMI requieren €5M. En lo relativo a partícipes, tanto los FII como las SII requieren al menos 100 partícipes mientras que en el caso de las SOCIMIs sería suficiente con uno, siempre que se libere al menos el 25% del capital para que cotice. Además, los vehículos más grandes (FII y SII) requieren compartimentos, divididos por política de inversión, de al menos €2,4M, en los que se integren al menos 20 participes (salvo excepciones). Por otro lado, los fondos por su propia naturaleza no tienen personalidad jurídica, por lo que deben aportar los valores liquidativos mensualmente y proteger al inversor con los derechos de reembolso, mientras que las sociedades de inversión y SOCIMIs por su propia naturaleza son sociedades, con sus obligaciones mercantiles y su total desembolso del capital.
¿Qué tipo de inversores están más vinculados a cada tipo de sociedad?
La inversión inmobiliaria para el arrendamiento es la base pivotal en los tres casos, pero mientras que las
SOCIMIs pueden desarrollar y promover e incluso rehabilitar sus activos como actividad obligatoria y tener hasta un 20% de su actividad dedicada a otras funciones, los FII y SII no pueden explotar negocio y servicios anexos a los inmuebles del activo, salvo el arrendamiento. Por ello, es más habitual encontrar a inversores más orientados a la vinculación más directa en el caso de las SOCIMIs y a inversores mucho más dispersos y diversificados en el caso de los otros dos vehículos de mayor envergadura, en los que es más habitual encontrar a inversores institucionales.
¿Qué diferencias fiscales tienen?
Siempre y cuando cumplan con las condiciones y requisitos para pertenecer al régimen fiscal que les protege, los tres vehículos cuentan con ventajas muy relevantes, casi todas en términos de tributación por rentas e impuesto de sociedades. Tanto las SII como los FII tributan al 1% por el impuesto de sociedades mientras que las SOCIMI están sujetas al impuesto, pero al tipo 0%. Eso sí, hay que tener en cuenta que tanto el reparto de dividendos en las SOCIMI como el compromiso de reinversión para todas es un requisito que se exige de forma continuada, salvo alguna excepción, y que no puede aplicarse la exención ni las deducciones para evitar la doble imposición en las SII y FII, precisamente por su bonificación en la tributación. En cualquier caso, todos los vehículos se dedican al arrendamiento y no a la especulación. En todos se exige la permanencia de las inversiones inmobiliarias al menos tres años o al menos haber tenido arrendado tres ejercicios un activo antes de poder ser enajenado, así como tener como actividad primordial el aprovechamiento a través de las rentas
generadas por los inmuebles. Con ello, a nuestro juicio son vehículos muy adecuados precisamente por sus ventajas, pero debe de hacerse un minucioso plan estratégico en el que se midan las aportaciones, planteamientos de inversión y rendimientos que permita comparar las ventajas fiscales con los costes y esfuerzos (a nivel normativo, informativo y publicitario) que conlleva crear y mantener cada figura.
¿Qué fórmulas se emplean más?
Desde hace dos años, el mercado inmobiliario vive la gran expansión de las SOCIMIs. Actualmente es el perfil de sociedad cotizada más habitual en el MAB y el más de moda, precisamente por ser el último en regularse. No obstante, no debemos olvidar que el espíritu de los tres perfiles es el de revitalizar la inversión y el desarrollo de un sector tan mermado en la crisis como el inmobiliario, y no el de acomodar las inversiones desde su escenario más estático a un perfil fiscalmente más ventajoso. Por ello, no sería de extrañar ajustes y modificaciones normativas en caso de no conseguir ese objetivo.
¿Qué servicios ofrecen a este tipo de compañías?
Actualmente, los servicios de asesoramiento que realizamos para este tipo de vehículos van desde las emisiones de informes de experto independiente requeridos para determinados procesos en cada una de ellas, a valoraciones y soporte a las mismas tanto en los documentos informativos y hechos relevantes, pasando por la preparación de la documentación necesaria para determinación de valores liquidativos o soportes periciales para cumplimiento de la norma fiscal de aplicación, algo que estamos haciendo cada vez de forma más habitual.
