¿Se puede vender un inmueble por debajo del valor catastral?
En primera instancia, podemos decir que sí, que es posible vender un inmueble por debajo de su valor catastral, y ello es así, porque la compraventa es un contrato consensual y privado entre partes, pero también es cierto que ello tendrá consecuencias a nivel fiscal.
Comencemos por lo primero, ¿Qué es el valor catastral? Se trata de un valor administrativo que se le asigna a un inmueble según sus características, y mínimo por el cual deberías escriturar al momento de vender, pero que generalmente es inferior al precio de mercado. Dicho valor se regula mediante el Real Decreto Legislativo 1/2004, que marca tanto su estimación como sus actualizaciones posteriores.
El vendedor deberá declarar dicha compraventa y frente ello, durante los cuatro años posteriores, la Agencia tributaria podría proceder a una comprobación de valores. Si se realiza dicha comprobación:
- Hacienda instará a que el vendedor declare como valor de venta los impuestos que le son de aplicación (su IRPF y el IVTNU por ejemplo), el valor más elevado que haya comprobado.
- El comprador, por su parte, se verá obligado a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral comprobado.
Llegados a ese punto, los afectados pueden solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria con el objetivo de justificar que el valor real del inmueble es inferior al que fijó la Administración, y ésta tiene que poder permitir la realización de dicha prueba.
Ahora bien, ¿Puede tasarse un inmueble por debajo del precio de compra?
Es posible que así se haga, y, en consecuencia, si la tasación es menor al precio de compra, el banco concederá menos dinero al otorgar la hipoteca considerando ese valor.
¿Se puede vender un inmueble con cargas?
Si, es posible vender un piso con cargas. En ese caso las partes deberán llegar a un acuerdo sobre como cancelar dichas deudas.
Una de las primeras cosas que debemos hacer al momento de comprar un inmueble, es comprobar la existencia de cargas sobre el mismo. Para ello, es necesario solicitar la nota simple del bien al Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Qué tipo de cargas pueden recaer sobre un inmueble? Empezando por la más habitual que es la hipoteca, también nos podremos encontrar con otras como embargos, usufructos, etc.
Volviendo a uno de los casos más usuales ¿Qué hacer si el bien esta hipotecado?
Si fuera el caso, hay 3 posibles opciones:
- Que el vendedor cancele la hipoteca antes de la compra.
- Retener del precio de la vivienda la cantidad que aún está pendiente de pago de la hipoteca y que la cancelación pase a manos del comprador.
- Subrogación hipotecaria.
Pero ten cuidado, la venta de un piso ocultando cargas o gravámenes, puede ser un hecho constitutivo de un delito de estafa.
¿Se puede vender un inmueble que está en sucesión?
Es posible. En términos generales, antes de la partición de la herencia, un heredero podrá vender sus derechos hereditarios (que comprenderán la universalidad de bienes hasta el momento declarados y los que aparecieren con posterioridad), y el comprador deberá iniciar el juicio sucesorio para que el juez lo declare adjudicatario del inmueble e inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Si la sucesión ya está iniciada, se decretó la declaratoria de herederos y se denunció el bien en cuestión, a fin de evitar sucesivas trasmisiones del inmueble, se podrá se llevar a cabo la Compraventa por “Tracto Abreviado” y se inscribirá una sola vez en el Registro de la Propiedad Inmueble, directamente a nombre del comprador.
Cuidado. Ningún heredero puede ser obligado a vender, pero al tratarse de un bien indiviso, si se niega a enajenarlo, hay varias opciones:
- Que dicho heredero compre la totalidad del bien a los demás.
- Que acudan a un mediador para negociar una solución.
- Que acudan a un juez para que se divida el bien. En este caso, éste podrá ordenar la venta del bien o proceder como última instancia a subasta pública.
¿Se puede vender un bien que se recibió en donación?
Sí, puede venderse cuantas veces se quiera, aún en vida del donante, salvo que éste lo hubiese prohibido expresamente.
Consulte esta y otra información que pueda ayudarle en la compraventa de un inmueble en VALTECSA
