El apetito inversor demostrado y la actividad de las SOCIMIs supondrá un aumento en los precios de determinadas empresas inmobiliarias. Con este contexto, desde Valtecsa nos explican que, a la hora de realizar una valoración en este sector hay que tener muchos aspectos en cuenta como la estructura de la sociedad, su cartera de activos y su estrategia, entre otros.
¿Qué peculiaridades tiene la valoración de una empresa inmobiliaria?
Es fundamental tener en cuenta el sector en el que se encuentra la sociedad a valorar. En el caso de una empresa inmobiliaria, su perfil (patrimonialista, promotora, comercializadora, constructora, o compleja) define generalmente el método de aproximación más adecuado. En lo que respecta a los aspectos a analizar, aparte del perfil de la sociedad, su estructura, cartera de activos y estrategia son también fundamentales, ya que una posición patrimonialista es claramente medible desde un punto de vista más estático, mientras que un perfil más dinámico, como el de una constructora o comercializadora, cuenta con una visión más proyectable.
¿Qué metodologías se suelen usar?
El método de mayor aceptación viene acompañado del enfoque patrimonialista, siendo el NAV (Net Asset Value) y sus últimas actualizaciones (como el EPRA-NAV) sus formas predominantes. No obstante, no debemos olvidar que esta metodología admite dos enfoques que por mera definición pueden ser antagónicos, la valoración de la compañía bajo el principio de empresa en funcionamiento y la de una compañía en liquidación. El NAV parte de la valoración razonable de todos los elementos que componen el balance de la sociedad (incluso los pasivos) para aplicar con su determinación el ajuste que identifica el patrimonio neto contable en el patrimonio de mercado. No obstante, no está exento de críticas, como pueden ser tanto la falta de estandarización de los métodos a aplicar para la valoración de los distintos elementos (con sus teóricos efectos fiscales) como incluso la falta de la incorporación de otros componentes (sinérgicos en uno o en otro sentido) que sin duda deben de tenerse en cuenta para la fijación del valor desde un punto de vista consistente.
¿Cómo ha cambiado la valoración de estas compañías durante los últimos años?
En términos de metodología, se han buscado avances (NIIF 13, planteamientos sobre el EVA y profundización en la aplicación de Big Data sobre ejercicios de simulación), pero en cualquier caso, no han supuesto más que una actualización, y no la transformación del sistema. En términos de conclusiones y resultados, el apetito inversor mostrado por agentes del sector en nuestro país es claro, el cual denota claramente expectativas de revalorización en el corto y medio plazo. Aparte, la favorable respuesta realizada por parte de inversores a las nuevas fórmulas de inversión como las SOCIMI (con claras ventajas fiscales, al menos en primer grado), han motivado el impulso en términos de apreciación de las principales magnitudes que miden los valores de las compañías. No obstante, es también importante recalcar que de no mantener la evolución y de no ser ésta fijada con otra serie de componentes vinculados exclusivamente al perfil de la demanda, podremos estar ante un escenario pasajero.
¿Cómo puede ayudar Valtecsa en todo este proceso?
Valtecsa lleva 30 años en el mercado asesorando a empresas e inversores. Somos una empresa que actúa conforme a los estándares profesionales y éticos de RICS, siendo una de las pocas sometida a su regulación directa. Así mismo, formamos parte de la principal asociación española sobre de temas de valoración (AEV) y contamos con alianzas estratégicas con partners como Krata Sociedad de Tasación o LSI. Complementariamente, hemos puesto en marcha un ambicioso plan estratégico de crecimiento a tres años con el objetivo de triplicar nuestro tamaño, que se está desarrollando según lo esperado.
